Casa: così nel corso degli anni il pubblico ha abdicato ai privati

(la prima puntata: Il mercato non è mai la soluzione)

Il fatto di avere o non avere un tetto sotto cui abitare sia un elemento che produce disuguaglianza sociale è fuor di dubbio. Che a Bologna ci siano almeno 15.000 famiglie in cerca di una casa in locazione, non l’abbiamo detto noi, ma lo sostiene Nomisma. La società di consulenza strategica (“la più affidabile” per le istituzioni politiche nostrane) ha sottolineato anche che con una disponibilità di 600 euro mensili da destinare all’affitto non si trova nessuna offerta sul mercato immobiliare. La città che si è aperta tanto al turismo lo è molto di meno nei confronti di un’utenza fatta di famiglie di lavoratori, studenti universitari, giovani ai primi impieghi che devono fare i conti con i redditi incerti e bassi del mondo del precariato.

Titoli di giornali, servizi tv, articoli e post su ogni tipo di sito o social network denunciano l’impossibilità di trovare un alloggio in affitto per via dei bed and breakfast spuntati come funghi, e, nei pochi casi in cui ci sia un appartamento, l’inaccessibilità del mercato della locazione è data da canoni che in pochissimi si possono permettere.

Che tutto questo fosse qualcosa di inaspettato è difficile sostenerlo, altrettanto difficile è comprendere perché tante amministrazioni comunali che si sono succedute nei decenni non abbiano mai affrontato con cognizione di causa le trasformazioni sociali che hanno portato a questa situazione.

Se siamo diventati la “città più progressista d’Italia” (come sta sostenendo la Giunta da un anno a questa parte) e la forbice delle diseguaglianze sociali si sta allargando, significa che quella che un tempo si chiamava sinistra, poi centro-sinistra, rimanendo sempre al governo (salvo la parentesi dei cinque anni di Guazzaloca), ha perso completamente la comprensione di termini come disagio sociale, emergenza abitativa, sostegno alle fasce più deboli della popolazione.

E’ una pessima realtà quella che ha visto progressivamente il formarsi di un “partito della Ztl”, dove “bisogna per forza essere governisti” è l’unico orizzonte ideale che è rimasto e dove il rincorrere le trasformazioni del partito di maggioranza relativa (Pci/Pds/Ds/Pd) è uno dei rari spazi di azione politica che ti lasciano ritagliare.

L’Erp e le politiche abitative del Comune di Bologna

L’emergenza abitativa che si sta aggravando di anno in anno è ancora più accentuata dalla poca e scarsamente organizzata edilizia sociale (la percentuale italiana di alloggi pubblici è la più bassa d’Europa). Nella Città metropolitana di Bologna solo il 3,6% della popolazione vive in un alloggio di Edilizia residenziale pubblica (Erp). Pertanto, se lo strumento principale con cui l’amministrazione comunale affronta il problema dell’alloggio in affitto è l’Erp, non ci vuole un esperto di sociologia per affermare che gli interventi che il Comune di Bologna rivolge alle fasce deboli della popolazione sono insufficienti e inadeguati.

Gli alloggi comunali dell’Erp (quelli che solitamente sono chiamati case popolari) sono gestiti dall’Acer (Azienda Casa Emilia-Romagna), che è stata istituita da una legge regionale che ha superato lo Iacp, il vecchio Istituto Autonomo Case Popolari. Il patrimonio Erp nella città metropolitana di Bologna è costituito da 18.986 alloggi (dati resi noti dall’Osservatorio per le politiche abitative della Regione, aggiornati al 2019). Di questi, nel solo comune di Bologna, 738 risultano attualmente vuoti perché richiedono una corposa ristrutturazione. In alcuni anni questi numeri sono stati superati: per esempio, nel mandato Guazzaloca si oltrepassarono gli 850; nel mandato Cofferati si veleggiava su numeri di alloggi vuoti inutilizzati simili o leggermente superiori a quelli attuali. Quindi, al di là dei numeri letti quasi sempre in maniera diversa, a seconda del proprio tornaconto politico, mediamente l’amministrazione comunale è riuscita ad assegnare 400 alloggi all’anno. Perciò non c’è sicuramente da pavoneggiarsi come ha fatto l’attuale presidente di Acer, Marco Bertuzzi, secondo cui il dato dello sfitto degli alloggi pubblici bolognesi è tra i più bassi d’Italia.

Tra i residenti degli appartamenti Erp oltre il 42% hanno dai 65 anni in su. Gli anziani soli sopra gli 80 anni di età sono più di 1.500 su un numero di persone che vivono nelle case popolari di poco superiore alle 36.000 unità. Le ultime graduatorie hanno visto più o meno 5.000 domande valide, con liste d’attesa che, visti i numeri delle assegnazioni, necessiterebbero di almeno 12 anni per esaurirsi.
Tra coloro che sono in lista d’attesa ci sono coppie con un reddito basso e con uno o più figli, famiglie con un componente disabile, nuclei monogenitoriali in condizioni di precarietà, persone sole che percepiscono ammortizzatori sociali, disoccupati, over 65 senza reddito, ultrasettantenni monoreddito, persone separate che pagano gli alimenti al coniuge. Tra coloro che stanno aspettando una casa ci sono anche quelli che hanno ricevuto uno sfratto e che dopo l’esecuzione si stanno arrangiando con sistemazioni provvisorie. Gli sfratti in città nell’ultimo decennio superano il migliaio all’anno, la maggior parte sono per morosità.

Per entrare in graduatoria Erp sono necessari tre requisti:
– un’attestazione Isee (Indicatore situazione economica equivalente) con un valore di reddito familiare non superiore a 17.428,46 euro annui;
– un patrimonio mobiliare del nucleo non superiore a 35.560 euro;
– non avere proprietà immobiliari.

Nell’ultimo bando le domande valide sono arrivate da persone generalmente più giovani rispetto a quelle delle graduatorie precedenti. Il loro reddito era minore (l’Isee medio riscontrato è stato di poco superiore agli 8000 euro). Erano componenti di nuclei famigliari più numerosi.

I canoni di affitto degli alloggi Erp sono determinati dal Comune sulla base di criteri generali definiti da disposizioni regionali. Oltre ai requisiti per l’accesso e la permanenza negli alloggi, viene indicata anche le modalità di calcolo del canone che è proporzionato al valore dell’immobile e al reddito del nucleo familiare e valutato con il reddito Isee.

Tra gli inquilini assegnatari c’è una fascia di protezione che arriva fino a 7.500 euro di reddito Isee. In questi casi il calcolo del canone è in funzione solo del reddito del nucleo familiare e non delle caratteristiche dell’alloggio e si aggira attorno al 10%. La fascia con più problemi di liquidità è quella tra i 35 e i 44 anni. E’ invece del 13% la quota dei nuclei familiari con un componente seguito dai servizi sociali. Un altro dato significativo è che un nucleo su cinque comprende un anziano ultra ottantenne senza assistenza.

Negli ultimi anni la composizione sociale degli inquilini dell’Acer si è modificata. Sono entrati molti nuclei familiari con redditi molto bassi inquadrabili all’interno della fascia di protezione. In tutti questi casi il “canone sociale” proporzionale al reddito ha prodotto una notevole diminuzione della riscossione complessiva degli affitti, il cui introito è destinato al finanziamento delle ristrutturazioni degli alloggi da rimettere in circolo. La decurtazione periodica di queste risorse ha prodotto negli anni un sottofinanziamento del ripristino degli alloggi Erp da mettere a norma prima della riassegnazione, provocando un numero spropositato di appartamenti vuoti inagibili.

Alcune decine di queste abitazioni abbandonate, di volta in volta, sono state occupate per brevi periodi. In questi casi Comune e Acer hanno provveduto immediatamente a far sgomberare gli immobili, aprendo assurde polemiche con gli occupanti. Il paradosso è che l’ultimo presidente dell’Acer, l’ex segretario della Cisl Alberani, congedandosi alla fine del suo mandato, si è vantato di avere azzerato le occupazioni di case popolari (“primo Comune in Italia ad avere occupazioni zero”), ma non è riuscito a fare altrettanto per la riduzione delle liste d’attesa per le assegnazioni o per quanto riguarda il numero di alloggi ripristinati (è sua la “maglia nera” con appena 150 alloggi del 2017).

La “sfida a chi occupa” che un Comune e un’Acer attenti al tema della casa avrebbero dovuto fare era quella di reperire i mezzi necessari per recuperare il patrimonio pubblico inutilizzato, ma così non è stato. Per le lungaggini e per la pochezza delle risorse nella riassegnazione degli alloggi le responsabilità principali sono dell’amministrazione comunale, però, anche Acer ha dimostrato consistenti difetti: per quanto riguarda la lentezza delle procedure, per i cantieri infiniti, per i tempi eterni tra l’inizio dei lavori e la consegna degli alloggi.

Più avanti parleremo anche dell’Agenzia metropolitana per l’affitto, se il progetto non ha funzionato Acer, avendone avuta la responsabilità gestionale, di colpe ne ha avute un bel po’. Questa tendenza alla diminuzione dei proventi dagli affitti degli inquilini Erp, comunque, non è scoppiata all’improvviso, già nei primi anni 2000 si iniziava a intravvedere. La nuova composizione sociale degli inquilini delle case popolari doveva essere un campanello d’allarme, ma il Comune non ha mai adottato i correttivi necessari per affrontare questa situazione. Il tema di un maggiore carico di risorse nelle ristrutturazioni degli immobili pubblici vuoti non è mai stato posto con forza, si è sempre fatto quel poco che permettevano le scarse disponibilità economiche.

Nel 2008 il quarto governo Berlusconi, con il Ministro Tremonti, previde un finanziamento extra gettito di 150 milioni di euro complessivi per quella che, ironia della sorte, venne definita “emergenza sfratti”, mandando in cavalleria i 650 milioni di euro stanziati dai Governi precedenti (150 milioni dal Berlusconi ter e 500 milioni dal Governo Prodi), di cui mancava solo la resa in disponibilità agli enti locali. Quei finanziamenti per Bologna rappresentavano un ingresso extra gettito di 5,5 milioni di euro, già considerati nel piano di investimenti del bilancio previsionale e destinati al recupero di 243 alloggi Erp. A causa di quella decisione del governo Berlusconi, le risorse allora disponibili consentirono solo di mantenere il turn-over di alloggi soggetti a manutenzione ordinaria. In quell’anno la media dei 400 alloggi rimase un miraggio, per cui la situazione che era già gravissima peggiorò, lasciando uno strascico per tutti gli anni a seguire.

Negli anni successivi ci furono stanziamenti da parte della Regione Emilia-Romagna che permisero di mantenere la media dei 400 alloggi all’anno, senza aumentare il numero complessivo delle abitazioni rimesse in circolo. Nel 2015 furono assegnati al comune di Bologna 3,667 milioni di euro per interventi su 142 alloggi. Nel 2017 alla città metropolitana di Bologna andarono 3.197.109 euro per intervenire su 250 alloggi. Nel 2018 ci fu un primo stanziamento di 2,400 milioni di euro alla città metropolitana di Bologna per ristrutturare alloggi e installare ascensori e montascale; poi ci fu un secondo stanziamento al Comune di Bologna di 656.279 euro per finanziare le domande in graduatoria. Sempre dalla Regione, nel 2020 fu varato un Programma straordinario 2020-2022 – per il recupero e l’assegnazione di alloggi Erp: a Bologna arrivarono 2,1 milioni di euro ripristinare 237 alloggi.

Verso la fine del secondo mandato della Giunta Merola, nell’aprile del 2019 fu annunciato in pompa magna un “accordo storico” tra Acer e Comune di Bologna per l’avvio del progetto “Mille case per Bologna” con l’obiettivo di “aumentare l’offerta abitativa sociale diversificando la platea dei destinatari e migliorare la qualità urbana”, l’accordo comprendeva un “programma straordinario di interventi di ristrutturazione e di nuova realizzazione di immobili a uso residenziale di proprietà del Comune e di Acer, da assegnare a canoni sociali e agevolati”. Si diceva: “Si affianca al consueto programma di recupero e sviluppo di alloggi di edilizia residenziale pubblica che Acer ristruttura e assegna ogni anno (in media 300 appartamenti)”. Veniva fatta una promessa: alla fine del 2020, con queste risorse aggiuntive di 6 milioni di euro (messi dal Comune), oltre alla normale programmazione dell’Acer, sarebbero stati ripristinati 1.200 appartamenti.

Non siamo in grado di dire se questi numeri sono stati rispettati, lo verificheremo, perché in passato sui numeri e sugli annunci roboanti si è giocato molto. Per esempio, è curioso che rispetto alla media dei 400 alloggi all’anno che il Comune aveva da sempre annunciato per l’assegnazione Erp, in questo caso il numero sia stato abbassato a 300. Altra questione da segnalare è che il “progetto” conteneva tanti “progetti” già presentati negli anni precedenti come l’ex Clinica Beretta o il cohousing in via Fioravanti 24 (dove c’era l’Xm24).

Negli ultimi trent’anni la domanda di case popolari è cresciuta, a fronte di graduatorie di aventi diritto sempre più lunghe e di assegnazioni che hanno sempre oscillato tra i 3/400 alloggi all’anno, le liste di attesa sono diventate inesauribili, quindi molti degli ipotetici assegnatari con il passare dei giorni e dei mesi hanno lasciato perdere.

Insieme a questa situazione, va considerato che il progressivo impoverimento degli inquilini Acer (circa il 47% dei nuclei è identificato in fascia protezione sociale), coniugato all’inasprimento della crisi sociale e all’aumento generalizzato del costo della vita, ha prodotto l’allargamento del numero di affittuari Erp che non riesce a pagare regolarmente l’affitto (la morosità si aggira attorno al 20%).

L’edilizia convenzionata chi ha agevolato?

Nel corso degli anni sono stati tanti gli esempi che hanno confermato che a Bologna l’urbanistica, anche se accompagnata dall’aggettivo “sociale”, non è stata quasi mai attuata per ridisegnare una città partendo dalle esigenze degli strati più deboli della popolazione. Così chi avrebbe più necessità di alloggi sociali continua a rimanere in situazioni di disagio, chi ha già i mezzi per accedere a opportunità abitative di prestigio continua a essere favorito.

Nel “libro” delle politiche abitative del Comune di Bologna, c’è un capitolo in cui si parla di edilizia convenzionata o sovvenzionata volta al sostegno dei “cittadini con media capacità economica”.
Si tratta di una forma particolare di edilizia residenziale promossa da soggetti pubblici e privati e attuata da operatori privati, come imprese di costruzione, fondi di investimento o cooperative edili. Questi accordi annunciavano lo scopo di soddisfare le esigenze abitative di una fascia sociale denominata “area grigia” che comprendeva persone che a partire dai primi anni 2000 e, specialmente dopo lo scoppio della crisi economica, pur disponendo di un reddito o di una pensione, non erano comunque in grado di confrontarsi con le condizioni del mercato abitativo. Si trattava di famiglie monoreddito, lavoratori dipendenti, famiglie monogenitoriali, giovani e anziani accomunati dalla precarietà lavorativa ed esistenziale, che superavano di poco i tetti di accesso all’Erp, ma, essendo fuori dalle graduatorie delle case popolari, non erano in grado di sottostare ai prezzi dell’edilizia privata.

I progetti di “edilizia sovvenzionata” erano portati avanti da privati che, ricevendo finanziamenti regionali o statali, per la realizzazione di nuovi alloggi o per il recupero di immobili degradati esistenti, dovevano mettere a disposizione una parte degli appartamenti realizzati ad affitto agevolato (all’epoca 5,16 euro mensili a metro quadro). La prima percentuale che il Comune propose per gli appartamenti da locare era del 25% sul numero complessivo degli alloggi realizzati. Per ben due volte il bando andò deserto: i costruttori si erano riuniti in un cartello per condizionare l’amministrazione comunale, alla fine riuscirono a strappare una percentuale di poco superiore al 10%. Questo stava a significare che il numero di alloggi da destinare all’affitto sarebbe diminuito considerevolmente.

Vogliamo ricordare che nel 1999 l’allora assessore alla Casa Laura Grassi, in una conferenza stampa in cui presentò il “programma 1999-2000 di edilizia residenziale”, annunciò che nel giro di due anni ci sarebbero stati 1329 alloggi di “edilizia convenzionata”, da destinare a “cittadini con media capacità economica”, al di fuori dei bandi Erp.

Nel 2004, quando in consiglio comunale c’era ancora un’opposizione di “sinistra”, venne fatto il punto su quanti dei 1.300 e passa alloggi tanto strombazzati fossero stati effettivamente realizzati. Si scoprì che i numeri erano molto più bassi. Al 30 marzo 2004, dei 219 alloggi previsti da interventi non Erp dell’Acer, ne erano stati realizzati e assegnati solo 79. Alla stessa data, dei 124 previsti dai Piani Particolareggiati R5 in attuazione ne erano stati realizzati e assegnati 8; dei 99 previsti dai Piani di Recupero Urbano (Legge Regionale n.19 del 1998 DCR n.134 del 2000) ne erano stati realizzati e assegnati 14; dei 348 previsti dai Piani di Recupero Urbano (Legge Regionale n.19 del 1998 OdG n.136 del 2001) non ne era stato ultimato e assegnato nemmeno uno; dei 92 previsti dai Piani di Recupero Urbano (Legge Regionale n.19 del 1998 OdG n.136 del 2001 – in variante) non era stato ultimato e assegnato nemmeno uno; per i 129 alloggi previsti dal Programma “20.000 abitazioni in affitto” (Delibera Giunta Regionale n. 925 del 2003) si era ancora alla fase di approvazione.

Insomma, dei più di mille appartamenti preventivati dalla cosiddetta “edilizia convenzionata”, già oggetto di diverse conferenze stampa prima della giunta Vitali e poi della giunta Guazzaloca, a quella data ne erano stati realizzati e ultimati appena 257. Si era di poco sopra al 20%, ma i soldi dalla Regione i costruttori li avevano avuti tutti.

Durante il mandato del sindaco Guazzaloca il primo bando pubblico per redditi intermedi (l’accesso prevedeva un tetto massimo di 53.120 euro annui da indicatore Ise e un tetto di 19.970 euro da indicatore Isee, l’affitto a canone agevolato era per 10 anni) vide l’arrivo di 810 domande, 287 vennero incluse in graduatoria, gli appartamenti assegnati furono 48.

Nel giugno 2003 fu pubblicato un secondo bando che raccolse 178 domande, per quella nuova graduatoria vennero assegnati 25 appartamenti. Oltre ai 73 alloggi di cui abbiamo appena parlato, gli interventi per la casa destinati ai redditi intermedi (con programmi da eseguire nel periodo dal 1999 al 2006) furono realizzati e assegnati altri 76 appartamenti destinati alla vendita convenzionata.
Questi numeri sancivano molto concretamente il fallimento dell’edilizia sovvenzionata nei primi cinque anni della sua applicazione. Quei progetti sbandierati come fiore all’occhiello, come traccia lungimirante di buon governo, alla luce dei fatti, di risultati concreti ne avevano prodotti molto pochi.
Forse i cinque anni dell’amministrazione di centro-destra furono il periodo di maggiore illusione sulle capacità del mercato di risolvere i problemi di certe categorie di abitanti.

Per qualche tempo l’assessore all’Urbanistica e alla casa Monaco e il rettore Roversi Monaco vaneggiarono su accordi fra Università e Comune per costruire case in proprietà per le famiglie degli studenti, case fruibili e rivendibili con formule analoghe al leasing o alla multiproprietà. Si trattava di un intervento diretto a famiglie relativamente benestanti, della sua utilità nel ridurre la speculazione sugli alloggi per fuori-sede provenienti da famiglie non facoltose ci sarebbe stato parecchio da discutere (ma non ce ne fu bisogno in quanto non si arrivò mai a mettere in pratica queste favolette ultraliberiste).

Nel luglio 2005, a poco meno di un anno dell’insediamento dell’amministrazione Cofferati, vennero poste alla Giunta diverse domande su una serie di progetti degli anni precedenti che avrebbero potuto mettere a disposizione risorse per alloggi ad affitto agevolato, con varie tipologie. Si trattava del non speso trasferito alle Regioni dalle delibere Cipe dal 1990 al 1998; del non speso trasferito alle Regioni con il Decreto legislativo 31/3/1998; dell’adempimento del Governo centrale per gli impegni relativi ai “programmi di quartiere” (legge 21/2001); dell’adempimento del Governo centrale per gli impegni relativi al “programma sperimentale Erp Alloggi in affitto per gli anziani negli anni 2000”; dell’adempimento del Governo per gli impegni relativi al “programma sperimentale 20.000 alloggi in affitto”. Non ci fu mai nessuna risposta a quelle domande, l’ex sindacalista della Cgil era già talmente impegnato nelle sue campagne contro i lavavetri, sul “coprifuoco alcolico” e sull’eterna omelia per la legalità, che perse (forse non gli interessava) l’occasione di rimettere le mani sul non speso e, allo stesso tempo, aprire una battaglia generale per un nuovo piano di Edilizia pubblica rivendicando dallo Stato i finanziamenti adeguati.

Del resto, il “sindaco sceriffo” si scordò ben presto dei propositi annunciati nell’accordo sottoscritto tra il Comune e i sindacati prima dell’approvazione del Bilancio 2004, dove era prevista la realizzazione di 3000 alloggi per l’edilizia convenzionata con affitto a canone calmierato e di 1.500 posti letto per studenti. Quei numeri rimasero nell’albo dei sogni, mentre la questione abitativa per tante persone divenne un incubo.

Il 17 maggio del 2006 la Regione Emilia-Romagna, gli Enti locali del territorio regionale, i sindacati confederali e quelli degli inquilini legati alla “triplice” (Sunia, Sicet, Uniat) firmarono un protocollo sulle politiche per la casa. Nel documento si leggeva: “Si apre quindi la necessità di rifinanziare le politiche per la casa e per I’affitto secondo criteri ed obiettivi di qualità territoriale, ambientale e sociale che privilegino l’investimento nel riuso del patrimonio edilizio consolidato e nella riqualifìcazione dei comparti già urbanizzati, che ricorrano all’uso di territorio non ancora urbanizzato secondo parametri di sostenibilità ambientale, che perseguano l’integrazione, la coesione sociale, che valorizzino le tecniche di bioedilizia e di risparmio energetico”.

In quel contesto, la Regione Emilia-Romagna approvò un nuovo programma di edilizia agevolata per la realizzazione di 3.000 case per I’affitto e la prima casa di proprietà. Dalla Giunta regionale venne anche annunciato il “Progetto 10” (10.000 case in 10 anni). Sempre a livello regionale, nel 2010, venne presentato un progetto di edilizia residenziale sociale 2010 (per un importo di 31 milioni di euro) che finanziava le nuove costruzioni, il recupero o l’acquisto di appartamenti già realizzati da destinare alla locazione. Il programma incentivava, con la concessione di un contributo, la realizzazione di interventi su aree o immobili messi a disposizione dai Comuni e destinati alla locazione o al godimento permanente di alloggi, alla locazione o al godimento a termine di lungo periodo (non inferiore a 25 anni), alla locazione o al godimento a termine di medio periodo (non inferiore a 10 anni). Oltre alle cooperative di abitazione, alle imprese di costruzione, al Progetto potevano concorrere anche le Aziende regionali per il diritto allo studio.

Nello stesso periodo venne finanziato con 22 milioni e 400.000 euro un altro programma di interventi per la casa e la riqualificazione urbana, con un bando per gli alloggi a canone sostenibile, che aveva lo scopo di realizzarli secondo criteri di sostenibilità ambientale ed efficienza energetica, puntando al recupero del patrimonio abitativo esistente e al miglioramento dei servizi in aree caratterizzate da condizioni di degrado e disagio sociale.

Il 7 febbraio 2011 la Giunta regionale deliberò risorse finanziarie per 10.351.152,65 finalizzate a “Contributi in conto capitale a favore di operatori privati per la realizzazione di interventi di edilizia convenzionata-agevolata, edilizia in locazione a termine e permanente, per l’acquisto, il recupero e la costruzione dell’abitazione principale”. All’inizio del 2015 venne annunciata con squilli di tromba un’importante iniziativa che prevedeva l’acquisto da parte della Regione di 20.000 alloggi privati invenduti da mettere a disposizione ad affitto calmierato senza che avesse poi alcun seguito. Un provvedimento simile era stato previsto anche nel 2008, ma fu poi abbandonato con la caduta del governo nazionale.

A livello locale, interventi di questo tipo furono oggetto di qualche discussione da parte del Comune e dell’Acer. Si parlava del sostegno delle Fondazioni bancarie e di enti assicurativi, per offrire alloggi di Erp in affitto a canone sociale o di Edilizia residenziale sociale a canone calmierato, con garanzie e forme di integrazione per la morosità non colpevole.

In quegli anni, in occasione della discussione dei Bilanci preventivi dei Comuni della nostra regione, in molti verbali di accordo tra organizzazioni sindacali territoriali e amministrazioni comunali, si prevedevano realizzazioni di alloggi da destinare all’affitto, facendo riferimento quasi sempre a deliberazioni e interventi regionali.

Furono stanziati tanti soldi, questo è sicuro, molto meno certo è il numero di appartamenti destinati all’affitto a canone concordato. La Regione e tantomeno i Comuni non si dotarono di strumenti di verifica e controllo per tenere sotto osservazione l’entità e le finalità degli interventi, i tempi di realizzazione, gli obiettivi da conseguire e quali fossero state le categorie di cittadini che avevano usufruito degli alloggi destinati all’edilizia convenzionata-agevolata.

Negli ultimi dieci anni non c’è stato un consigliere comunale o regionale, o un giornalista “ficcanaso” che abbia domandato quanti siano stati gli alloggi realizzati attraverso i contributi regionali. Nessuno che abbia avuto la curiosità di sapere quali siano state le modalità con le quali gli alloggi realizzati sono stati assegnati (bandi, graduatorie gestite dai Comuni, tetti di reddito per l’accesso). E così l’edilizia convenzionata, nel modo con cui è stata gestita, ha avuto tutte le caratteristiche per essere uno specchietto per le allodole, mettendo a disposizione molte meno case in affitto rispetto a quello che è costata alla collettività. Così l’obiettivo di fornire abitazioni adeguate a costi accessibili non è mai stato raggiunto nei termini in cui sarebbe stato necessario. Anche a causa di questo tanti nuclei familiari sono “scivolati” da una condizione di relativa sicurezza a una condizione di povertà più o meno nascosta. Per uno sfratto, per una separazione familiare, per la perdita del posto di lavoro, per una malattia grave, tante persone non sono più in grado di accedere al mercato della casa, e questo problema che sembra diventato inaffrontabile ha gettato le loro vite dentro la bolgia della disperazione.

Dal canone calmierato al canone concordato

Come abbiamo elencato in precedenza, nel corso degli anni la Regione Emilia-Romagna ha adottato misure ed interventi, nell’ambito della cosiddetta edilizia convenzionata e/o agevolata, per favorire la disponibilità di alloggi in affitto a canone calmierato o di vendita agevolata per particolari categorie di cittadini. Si trattava di un aggregato di situazioni con un’enorme variabilità, in primo luogo perché la legge regionale prevede che si applichi il canone agevolato ai nuclei familiari che non abbiano situazioni di “aiuto diretto” pubbliche, ma che si confrontino col mercato attraverso il “sostegno” del pubblico. I canoni concordati poi nel territorio regionale hanno avuto una continua volubilità legata sia alla presenza dei cosiddetti “Patti territoriali”, sia al rinnovo periodico degli stessi.

Per esempio, sul sito del Comune di Bologna, alla voce “canone calmierato” si apprende che l’ultimo bando che aveva subito una modifica finale il 25 agosto 2020 attualmente è scaduto. Inoltre si può leggere anche qualcosa di poco rassicurante: “Il regolamento del canone calmierato è in aggiornamento, pertanto non è possibile presentare nuove domande”. Informazioni su eventuali future disponibilità non stanno scritte da nessuna parte.

Questo a dimostrazione di alcuni cambiamenti che si sono verificati recentemente:il contributo che la Regione dava ai costruttori per realizzare una percentuale di alloggi per l’affitto calmierato oggi viene preferibilmente elargito ai locatori disponibili a rinegoziare i contratti da canone libero a concordato, come “compensazione economica del mancato guadagno”.

Per esempio, l’ultimo accordo sui contratti di locazione a canone concordato, siglato lo scorso 20 luglio in Città Metropolitana, è stato sottoscritto dalle associazioni dei proprietari/e immobiliari e dai sindacati degli inquilini/e prevede il mantenimento degli stessi livelli di affitto come nel periodo precedente alla firma. Prevede una durata dei contratti di tre anni, più due anni di rinnovo automatico, con agevolazioni fiscali per i proprietari e gli inquilini. L’importo del canone di affitto è calcolato in base agli indicatori contenuti nell’accordo territoriale che è stato sostenuto con fondi messi a disposizione da Comune, Città metropolitana e Università di Bologna (“a sostegno delle politiche abitative rivolte a famiglie, lavoratori, lavoratrici, studentesse e studenti”).

Il risarcimento che viene corrisposto ai locatari deve essere compreso entro limiti minimi e massimi stabiliti negli accordi territoriali. Per determinare il canone occorre tener conto della superficie dell’appartamento, delle sue condizioni oggettive (stato manutentivo dell’immobile, pertinenze, presenza di spazi comuni, balconi, ascensore, ecc.) e dell’ubicazione. Sono state predisposte delle tabelle che collocano gli alloggi in tre fasce (“Pregio”, “A”, “B”) con valori di “affitto annuale al metro quadro” diversificati a seconda del numero di vani dell’appartamento. L’accordo ha efficacia dall’1 agosto 2022 fino al dicembre 2023, per permettere di monitorare quanti contratti a canone concordato verranno generati a seguito del nuovo accordo e per premiare i proprietari che avranno investito in risparmio energetico.

Il Comune di Bologna interverrà con contributi economici di 1,3 milioni di euro destinati a calmierare i canoni dei nuovi contratti di locazione concordati. Il contributo previsto verrà erogato al locatore e servirà a colmare la differenza tra valore medio e valore massimo del canone, secondo il sistema di calcolo del concordato. Concretamente si tratta di una riduzione media tra il 18% e il 20% del canone mensile a beneficio del conduttore, somma che verrà indennizzata dal Comune direttamente al locatore. Potranno fare domanda sulla piattaforma web del Comune affittuari con reddito Isee inferiore a 35.000 euro.

Secondo l’amministrazione comunale si tratta di una “una misura ponte che permetterà di sperimentare misure di collaborazione tra il Comune e i locatori privati, al fine di reperire alloggi con canoni sostenibili, da destinare a nuclei con redditi intermedi, tramite incentivi economici pubblici”. Il Comune di Bologna che, come previsto dalla legge nazionale, ha la funzione di promuovere l’accordo territoriale, in questo percorso ha quindi svolto un ruolo che potremmo definire di stimolo. La novità è che è stato ampliato il bacino dei beneficiari (che prima era limitato agli inquilini residenti) espandendolo anche agli affittuari non residenti titolari o contitolari del contratto di locazione , perciò anche agli studenti e alle studentesse fuorisede.

L’11 luglio scorso poi la Giunta regionale ha approvato alcune modifiche al programma per la concessione dei contributi destinati alla rinegoziazione di contratti di locazione in essere. La misura consiste nella rinegoziazione del contratto con una riduzione di almeno il 20% del canone, a fronte di un contributo pubblico al locatore a compensazione del mancato guadagno. In più, il Comune di Bologna per gli alloggi in centro storico ha riconosciuto un ulteriore incentivo una tantum di 500 euro per “disincentivare” l’affitto turistico breve, tipo Airbnb.

Da Palazzo d’Accursio hanno molto enfatizzato l’importanza di queste nuove misure a sostegno del canone concordato, la vicesindaca con delega alla Casa ha dichiarato: “Finalmente abbiamo uno strumento per ridurre gli affitti ma abbiamo bisogno che cittadini, inquilini e proprietari ci aiutino facendosi ambasciatori di questo strumento”. Ci si può fare ambasciatori di questo strumento se dimostra di essere una forma di aiuto concreto alle persone in difficoltà, se è utile per trovare un numero significativo di appartamenti per andare incontro a quei 15.000 nuclei familiari che, secondo l’ultima ricerca di Nomisma, che avrebbero una disponibilità mensile di 600 euro da destinare all’affitto e non trovano per le loro tasche nessuna offerta dal mercato immobiliare.

Ci sembra il caso di ricordare che, attualmente, a Bologna, si possono ritenere fortunati coloro che trovano una camera singola a quel prezzo. Perciò non vorremmo che si verificasse quello che è avvenuto negli anni passati per i contributi del cosiddetto “fondo sociale per l’affitto”. Essendo in pratica l’unico strumento che i Comuni utilizzavano al di fuori del bando Erp, essendoci tante domande e fondi stanziati insufficienti, il contributo che veniva elargito era assolutamente inadeguato rispetto allo scopo che si prefiggeva: ridurre la morosità per diminuire gli sfratti a famiglie che si trovavano in difficoltà.

Gli sfratti rimasero quasi uguali e il “fondo” diventò un elemento che “drogò” ulteriormente il mercato delle locazioni: i proprietari avevano tutto l’interesse a tenere i prezzi degli affitti alti in quanto, annualmente, i loro affittuari potevano ricevere un contributo pubblico che arrivava direttamente nelle loro tasche. E il fatto che in questi giorni le associazioni dei proprietari di case siano partite all’attacco, criticando la prefettura perché troppo lenta nell’esecuzione degli sfratti, la dice lunga sul tasso di “sensibilità sociale” di queste organizzazioni e dei loro assistiti.

Il Fondo sociale per l’affitto

Al di là delle nostre considerazioni, rimane il fatto che per tanti anni il Fondo sociale per l’affitto è risultato essere, dalla sua istituzione (legge per il sostegno all’accesso alle abitazioni in locazione n. 431 del 1998), il principale strumento di iniziativa pubblica in tema abitativo. Per usufruire del contributo occorre partecipare al Bando, che è pubblicato ogni anno, e a cui possono accedere i cittadini residenti (da quest’anno anche i dimoranti) nel Comune di Bologna titolari di un contratto di locazione primario. Il finanziamento del Fondo è costituito da finanziamenti statali, regionali e comunali: il Comune partecipa con una quota del 15%, il rimanente 85% è a carico dello Stato e della Regione. I contributi vengono erogati attraverso quattro fasce di beneficiari in relazione al valore Ise ed Isee, nonché all’incidenza del canone sul valore Ise.

Nel 2000 venne stilata la prima graduatoria, arrivarono 3.234 domande di cui 2.932 furono ritenute valide. Negli anni successivi i numeri aumentarono progressivamente. Durante il periodo del governo Berlusconi, rispetto ai tagli prodotti da diverse finanziarie, insieme all’aumento crescente delle domande, la quota che all’inizio era stata prevista per ciascun nucleo familiare avente diritto (a seconda della fascia di reddito) andò, ogni anno, progressivamente riducendosi.

Nel 2008, ultimo anno della Giunta Cofferati, vennero presentate 7329 domande ma, a causa dei tagli a livello centrale, il contributo fu mediamente di 550 euro per ogni avente diritto. All’epoca, a Bologna, un cifra simile era insufficiente per pagare anche solo una mensilità di affitto.

Di quanto fossero aleatori i contributi messi a disposizione per il fondo per l’affitto, di quanto occorresse ogni anno combattere con l’incertezza, ce se ne accorse drammaticamente nel 2012, quando sul sito del Comune apparve questa comunicazione secca: “A seguito della cancellazione del capitolo di bilancio dello Stato della legge 431/98 sul Fondo Nazionale Locazioni nel 2012 non verrà emanato il bando relativo ai contributi per l’affitto”.

Anche la Regione, con un’informativa dell’assessore competente del 30 gennaio 2012, comunicò ai sindaci dell’Emilia-Romagna la chiusura dell’esperienza del Fondo nazionale locazioni: “La legge di stabilità per il 2012 ha cancellato il capitolo del bilancio statale relativo allo stanziamento del fondo per l’accesso alle abitazioni in locazione, istituito dalla legge 431/98 (il cosiddetto fondo sociale per l’affitto)”. Negli anni successivi il fondo fu ripristinato ma l’indeterminatezza delle risorse disponibili fu sempre una sua peculiarità. Il 2021, da questo punto di vista, fu un vero e proprio “caso di scuola”: arrivarono 9.764 richieste, quelle valide risultarono 8.097. Il fondo a disposizione era complessivamente di circa 5,5 milioni di euro, di cui 3,4 provenienti dall’avanzo di bilancio del 2020 del Comune di Bologna e 2,1 assegnati dalla Regione Emilia-Romagna. Con quei soldi nel mese di giugno vennero erogati 2.392 contributi, fino all’esaurimento del fondo a seconda del punteggio conseguito in graduatoria. Ci fu una seconda graduatoria con altre 1.851 domande ammesse alle quali il contributo venne stanziato a partire dagli inizi di settembre. Si arrivò dunque, fino a quel momento, a 4.243 nuclei familiari assistiti. Ne rimanevano altre 3.854 che, per avere una risposta, dovevano sperare nell’erogazione dei fondi del governo centrale. Un’attesa e una aspettativa che produssero ancora insicurezza in esistenze che ormai erano avvolte a tutti i livelli dalla precarietà.

Finalmente arrivò il decreto da parte del governo che assegnava alla Regione Emilia-Romagna 17,4 milioni di euro che, nella ripartizione ai comuni, portarono a Bologna quasi 4 milioni di euro. Poco più di 3.000 domande che inizialmente erano state escluse trovarono una risposta. Ne rimanevano fuori altre 785. La travagliata vicenda di queste malcapitate persone che, pur avendo i requisiti richiesti dal Bando, erano state messe da parte trovò una soluzione con la nuova Giunta Lepore che iniziò il mandato amministrativo con uno stanziamento straordinario di 640.000 euro, necessario per sanare questo caso irrisolto ereditato dal sindaco precedente.

Per il 2022 il contributo previsto è pari a 3 mensilità del canone d’affitto, fino a un massimo di 1.500 euro, e sarà aperto a conduttori, anche non residenti a Bologna (come gli studenti fuorisede) con Isee inferiore a 17.154 euro, oppure con Isee superiore ma entro 35.000 euro e che contestualmente dimostrino un calo di reddito superiore al 25% tra il 2021 e il 2022. Il 21 ottobre scorso il Bando si è chiuso, sono pervenute 10.971 domande (più di un migliaio rispetto all’anno precedente), nei prossimi mesi vedremo quale sarà l’iter che verrà messo in campo per andare incontro a un bisogno drammatico in cui sono coinvolte tante persone.

Dalle parti dell’Università, sui contributi per l’affitto, c’è da segnalare una novità: è stata approvata una misura che prevede 600 contributi finanziari da 1.000 euro per le studentesse e gli studenti fuorisede con un Isee compreso tra 24.335 e 28.000 euro (che è la soglia massima per contributi a studenti in condizioni di disagio). E’ un provvedimento che si rivolge a quella fascia di studenti il cui Isee è immediatamente superiore a quella dei fuorisede che ricevono il contributo affitti. In questo modo, la misura integra il contributo affitti Er.Go.

Le cooperative a proprietà indivisa

Che la questione abitativa non sia cosa su cui scherzarci sopra emerge pure da un altro dato in città: le due centenarie cooperative a proprietà indivisa, la Risanamento e la Dozza, hanno rispettivamente 11.000 e 6.800 soci. Perciò è evidente che, in un’inchiesta ampia sul tema della casa come quella a cui abbiamo lavorato, non potevamo non dedicare uno spazio a realtà di questo tipo.

In una cooperativa a proprietà indivisa gli appartamenti di proprietà non vengono mai venduti, ma vengono esclusivamente assegnati in godimento (cioè in uso) ai soci, che si “associano” per realizzare “insieme” immobili da assegnare a se stessi alle migliori condizioni, finanziandone la costruzione, o fruendo di finanziamenti dedicati.

Risanamento fu la prima a nascere, il suo atto di fondazione è del 1884, sotto la spinta della “Società operaia maschile”, un’associazione di mutuo soccorso che aveva lo scopo di tutelare i diritti dei lavoratori e che diede vita a negozi a prezzi calmierati per la vendita di prodotti di prima necessità, a progetti di alfabetizzazione e istruzione per i lavoratori, all’assistenza mutualistica ai dipendenti ammalati, alla cassa pensioni, all’accesso al credito con l’apertura di una banca operaia. Fu la Società operaia a istituire nel 1881 una commissione per studiare le problematiche igieniche, tecniche ed economiche da affrontare nella costituzione di una cooperativa edilizia. Il 23 marzo 1884 fu fondata la Società Anonima Cooperativa per la Costruzione e il Risanamento di Case per Operai. Fra i primi soci della cooperativa vi furono personaggi come Giosuè Carducci, Aurelio Saffi, Quirico Filopanti, Alfonso Rubbiani.

Francesco Zanardi (che nel 1914 divenne il primo sindaco socialista di Bologna, quello “del pane e dell’alfabeto”) fu uno dei protagonisti di questa avventura di progresso sociale che, nel corso di oltre un secolo, ha costruito case “sane e a buon mercato” e ha affrontato il problema dell’abitazione per migliaia di bolognesi. Zanardi si batté contro la costruzione di appartamenti destinati alla vendita, ritenendo che gli immobili della cooperativa dovessero essere unicamente destinati a “un affitto per tutta la vita”.

Dopo la seconda guerra mondiale, negli anni della ricostruzione, la coop Risanamento riconobbe agli inquilini che ripristinarono gli appartamenti a proprie spese il rimborso dei lavori murari, di falegnameria e dei vetri. In città si consolidò quindi una realtà cooperativa che operò per dare una casa stabile a tante famiglie, incrementando il proprio patrimonio abitativo tra le due guerre mondiali e le terribili distruzioni che produssero.

Oggi sono passati quasi 140 anni: la coop Risanamento continua ad attenersi alla missione originaria incrementando tenacemente il proprio patrimonio che attualmente si aggira attorno a 2.300 alloggi. Appartamenti dati in utilizzo ai soci attraverso canoni molto al di sotto dei prezzi del libero mercato e significativamente più bassi anche dei canoni concordati. Un’altra caratteristica della Risanamento è il continuo impegno tecnico e finanziario per la manutenzione e la ristrutturazione degli alloggi da ripristinare. Ogni anno la cooperativa, escludendo eventuali nuove costruzioni, mette a disposizione 60/70 appartamenti che si liberano mediante concorsi mensili.

L’altra storica cooperativa è la Dozza, fra le più importanti tra quelle a proprietà indivisa per la sua larga base sociale e per il suo patrimonio abitativo di 1.340 alloggi tra Bologna e città metropolitana. Fu fondata il 6 luglio 1920, come La Federale a proprietà inalienabile e indivisibile, nei decenni successivi realizzò alcune importanti acquisizioni dalla Società Anonima Cooperativa Federale fra Muratori ed Affini Bologna, poi si fuse con le cooperative indivise Urbanistica Nuova e Avvenire Proletario. Nel 1980 prese il nome di Cooperativa Edificatrice Giuseppe Dozza., in onore del primo sindaco di Bologna dopo la Liberazione del 25 aprile 1945.

A questo punto viene da domandarsi: gli enti locali, sia a livello comunale che regionale, negli ultimi decenni hanno aiutato a sufficienza progetti di questo tipo o li hanno, in qualche modo, snobbati perché sedotti dal miraggio illusorio della “casa in proprietà per tutti”?

Sono pochissime le determinazioni e gli atti che hanno aperto la strada a un rinnovato sviluppo della “proprietà indivisa”. Il notevole incremento del numero di iscrizioni di nuovi soci della Risanamento e della Dozza degli ultimi anni avrebbe dovuto essere un indizio per Comune e Regione di come per migliaia di cittadini il diritto alla casa sia ancora insoddisfatto.

Nel corso degli anni, molto spesso sollecitazioni in tal senso non sono state ascoltate. Sarebbe il caso di cambiare direzione: investire risorse per la realizzazione di alloggi di cooperative a proprietà indivisa significherebbe impegnare misure concrete per affrontare i problemi abitativi di quelle fasce sociali che non possono permettersi l’acquisto di un appartamento ma che hanno redditi che li escludono anche per poche centinaia di euro dalle graduatorie Erp, in particolare le famiglie giovani e monoreddito, i nuclei monogenitoriali, le lavoratrici e i lavoratori precari.

Il patrimonio immobiliare dell’Asp

Le Aziende pubbliche servizi alla persona (Asp) furono istituite con la legge regionale n. 2 del 2003, con quelle norme la Regione Emilia-Romagna decise che le Asp erano aziende di diritto pubblico, dotate di personalità giuridica, di autonomia statutaria, gestionale, patrimoniale, contabile e finanziaria e non avevano fini di lucro. Avevano il compito di erogare servizi inerenti il welfare municipale su direttive dei comuni, attraverso personale suo proprio. Che poi le cose siano andate diversamente è notizia risaputa, che le Asp siano invece diventate catalizzatrici di appalti verso il sistema delle cooperative sociali è altrettanto noto, ma a noi, in questo contesto, interessa il loro cospicuo patrimonio immobiliare e la sua gestione.

L’Asp città di Bologna è stata costituita nel 2015 in seguito alla fusione delle tre Asp cittadine (Poveri Vergognosi, Giovanni XXIII e Irides), e interviene in cinque settori: anziani, minori, protezioni internazionali, contrasto alla grave marginalità adulta, abitare.

Oltre al patrimonio indisponibile (costituito dagli edifici che ospitano le sedi amministrative e dei servizi destinati agli anziani e per il disagio sociale) e al patrimonio di fondi agrari, possiede un patrimonio immobiliare di 1.480 alloggi, destinato alla locazione, derivante per lo più da lasciti ed eredità ricevuti prima dalle Opere Pie, poi passati alle Ipab e, infine, trasferiti alle tre Asp. L’ottica con la quale questo patrimonio è gestito viene enunciata nel bilancio dell’Asp, dove si parla di “efficienza economica, raggiunta mediante la collocazione sul mercato dei beni ricercando la maggiore redditività possibile; il fine ultimo è quello di sostenere, attraverso la redditività del patrimonio, i costi del sistema di welfare cittadino”.

L’accesso alle locazioni, secondo la comunicazione dell’Asp, “avviene mediante bandi pubblici nei quali vengono indicati i criteri di ammissione… I contratti di locazione per uso abitativo sono stipulati in base alla legge 431/1998, art. 2 comma 3 (canone agevolato) oppure art. 2 comma 1 (canone libero). I contratti per usi diversi sono stipulati ai sensi della legge 392/1978 (art. 27)”; quindi, sempre per bocca dell’azienda, in “un’ottica di trasparenza e pari opportunità”.

Questi messaggi di “normalità” stridono, però, con le polemiche che scoppiarono nel 2011 sul mancato elenco dei nomi degli affittuari di Giovanni XXIII, Poveri Vergognosi e Irides, su come furono effettuate le assegnazioni, su come era stato assegnato il canone, se ci fossero case ad “affitto scontato” abitate da “persone particolarmente famose”. Ma cigolano ancora oggi, di fronte alla scelta di prendere un super manager da collocare a capo del settore Patrimonio, per cercare di mettere ordine nella gestione dei tanti immobili di cui l’Asp Città di Bologna è proprietaria. E se il messaggio dell’attuale amministratore unico dell’Asp sul perché di questo “rinforzo” è piuttosto ermetico: “Per aiutarci a costruire una visione del patrimonio stesso come asset… con una visione manageriale, detto in senso positivo, cioè di prospettiva”; l’assessore comunale al Welfare, Luca Rizzo, è un po’ più comprensibile: “C’è la necessità di rendere più chiara ed efficiente la gestione di un patrimonio immobiliare che è ingente”.

Pochi giorni prima dell’annuncio del manager al patrimonio, il percorso del rafforzamento dell’azienda aveva visto anche l’ingaggio, alla direzione generale dell’Asp, della direttrice del dipartimento Welfare del Comune di Bologna. In questi anni ne abbiamo visti davvero tanti di cambi di manager e di avvicendamenti di amministratori provenienti da precedenti incarichi politici, la situazione dell’Asp non è che sia migliorata per quando riguarda l’erogazione dei servizi, le condizioni di lavoro dei dipendenti delle cooperative appaltatrici e la gestione del patrimonio immobiliare. A fronte di risultati non proprio edificanti, però, non c’è mai stata una critica da parte delle amministrazioni comunali alle dirigenze delle Asp, anzi si è sempre alzata una coltre di “copertura politica”. Forse la causa delle tante “debolezze” evidenziate nella conduzione complessiva delle Asp stava proprio nella non chiara volontà politica e nelle fumose linee di indirizzo riguardanti la gestione del patrimonio immobiliare.

Una decina di anni fa in Regione venne presentata una proposta di legge per disciplinare la gestione del patrimonio immobiliare residenziale disponibile delle Asp. Il disegno prevedeva una rendicontazione annuale della situazione relativamente al patrimonio immobiliare residenziale, agricolo, commerciale e storico delle varie Asp (occupato e sfitto), sugli eventuali interventi effettuati in ordine alla conservazione, alla manutenzione ordinaria e straordinaria e al recupero degli immobili residenziali. Nel disegno di legge, per quanto riguardava gli alloggi da destinare all’affitto, si proponevano bandi rigorosi e adeguatamente pubblicizzati, dove era prevista la differenziazione tra alloggi da affittare a canone di mercato e, in misura non inferiore al 40% del patrimonio disponibile, alloggi da affittare a canone concordato, a favore di nuclei familiari in situazioni di disagio (sfrattati, giovani coppie e nuclei familiari numerosi). Eguale metodo e trasparenza venivano proposti anche per la vendita degli alloggi, che non doveva superare il 20% delle unità abitative esistenti. Quella legge, evidentemente venne messa in un cassetto e lì vi è rimasta in eterno.

Il tema degli appartamenti non utilizzati dell’Asp, è tornato a diventare caldo dopo l’occupazione Casa vacante di via Capo di Lucca, sono uscite certe cifre sugli alloggi vuoti dell’Azienda, dopo di che l’amministratore unico si è affrettato a precisare che su un patrimonio complessivo di 1.480 unità l’Asp ne ha attualmente 62 “non locati”, a cui se ne aggiungono altri 89 che sono “non locabili” a causa delle loro condizioni. Al di là di quale sia il giudizio sulle occupazioni (quello del nostro giornale è abbastanza chiaro e solidale), una cosa è certa: per giustificare le motivazioni dell’abbandono di immobili per tanti anni vengono fatti salti mortali nel descrivere l’impegno e la sensibilità sulla questione sociale, si ha premura nel rendere pubblici dati che altrimenti resterebbero informazioni di pochi, si annuncia che, finalmente, si va a buon fine sui progetti futuri.

E così è avvenuto anche per la presentazione del progetto sul maxi-studentato da almeno 250/280 posti letto da realizzarsi nell’immobile di via Don Minzoni di proprietà dell’Asp. Si tratta di 12.000 metri quadrati vuoti da anni che si trovano di fianco al Mambo. Il progetto è incluso nel bando internazionale Reinventing cities e ci sono diverse cordate internazionali che hanno presentato proposte per la realizzazione. La partecipazione dei privati è delimitata dai paletti fissati dall’Azienda, il principale dei quali è che il 30% del complesso dovrà essere destinato ad accesso agevolato.

Insomma, la stessa logica dell’edilizia convenzionata trasferita a questo livello. L’amministratore unico lo presenta come “un cambio di marcia evidente rispetto al recente passato… un modo per avere redditività e rispondere ai bisogni sociali”.

Noi probabilmente non abbiamo la stessa consapevolezza di Coalizione Civica quando sostiene che c’è un “tentativo di rivoluzione che l’amministrazione sta mettendo in campo con forza sin dall’inizio del mandato su Asp, in discontinuità con le gestioni passate” e ci domandiamo: perché Asp che è proprietaria degli immobili delle residenze protette per anziani da lei gestite, che gestisce i dormitori pubblici per gli adulti in difficoltà ed altre strutture di accoglienza per i profughi, non può realizzare direttamente con l’aiuto di fondi europei, statali e regionali residenze collettive per studenti e giovani lavoratori? La stessa domanda la si potrebbe rivolgere all’Azienda per il diritto allo studio Er.go che ha abdicato la realizzazione degli studentati a Camplus e alle multinazionali dello student housing.

L’Agenzia per l’affitto

Per l’amministrazione Lepore l’Agenzia sociale per la casa sarà lo strumento cardine per affermare la discontinuità con le amministrazioni comunali precedenti sui problemi dell’abitare. Per la vicesindaca con delega alla Casa Emily Clancy, vede il raggiungimento di questo obiettivo di mandato attraverso un’alleanza strategica con la Curia. Secondo Clancy, “sarà il canone concordato a traghettare verso l’agenzia. I contributi comunali per il canone concordato saranno una misura ponte che permetterà di sperimentare misure di collaborazione tra il Comune e i locatori privati, al fine di reperire alloggi con canoni sostenibili, da destinare a nuclei con redditi intermedi, tramite incentivi economici pubblici”.

Sembrano non sentirsi tutelate da queste prospettive Caritas e Piazza Grande che recentemente, in un convegno organizzato sul tema sulla governance delle politiche abitative, hanno affermato: “Il profilo dei poveri sta cambiando ed è sempre più schiacciato verso il basso. Ci sono famiglie che non si risollevano più dopo la pandemia, bisogna differenziare le politiche per aiutare questa risalita… Va equilibrata la situazione, l’accordo sul canone concordato non basta. Serve una cultura di rottura per rompere lo sfitto… Il livello di saturazione è ormai completo anche altri Comuni dell’area metropolitana non hanno più soluzioni. E’ difficile per le famiglie in condizioni normali, è impossibile per chi è in povertà. Le case mancano e vanno costruite, ma chi ha vuoti urbani e alloggi sfitti deve rimetterli in gioco. Se la gente non trova nulla va via e il motore della città si spegne. Per questo sulle politiche abitative occorre cambiare passo, perché ad oggi i fondi ci sono, ma sono usati in maniera inefficiente. Vengono sprecate risorse, si riesce solo a tamponare il disagio, ma non a risolvere davvero il problema in modo strutturale”.

Detto che di agenzia per la casa fino ad ora si è solo parlato, non sono chiari i tempi dell’apertura, va da sé che come strumento di intervento può essere anche utile, dipende da come viene usato, da quali sono i suoi ambiti di competenza e se ci si crede veramente.

Infatti di agenzia per l’affitto o della casa che dir si voglia si cominciò a parlarne nel programma di mandato 1995/1999 del sindaco Vitali. Il 16 febbraio 1998 il Consiglio comunale approvò un ordine del giorno che invitava la Giunta ad attivare le procedure per la sua realizzazione. Si arrivò alla fine della consigliatura ma non se ne fece nulla. Nel mandato del sindaco Guazzaloca, l’assessore alla casa Monaco arrivò ad illustrare un piano di fattibilità per l’Agenzia in conferenza stampa. Tutto sembrava già pronto per l’attivazione del servizio. Anche quella volta però rimase lettera morta, i tecnici comunali che ci stavano lavorando furono adibiti ad altra funzione.

Durante i primi anni del mandato Cofferati il tema non venne nemmeno preso in considerazione, poi, nel giugno 2007, il Comune di Bologna, insieme ad altri 32 comuni della Città Metropolitana partecipò alla realizzazione dell’Agenzia metropolitana per l’affitto (Ama). Venne costituita da soggetti pubblici e privati e si poneva l’obiettivo di calmierare il mercato delle locazioni a Bologna e nel territorio della Città Metropolitana agevolando l’incontro tra domanda e offerta di alloggi. Si rivolgeva a potenziali inquilini che avevano redditi troppo alti per accedere all’edilizia residenziale pubblica ma troppo bassi per sostenere i canoni di mercato. Per raggiungere questo scopo si utilizzava lo strumento del canone concordato.

Ama intendeva minimizzare i rischi connessi alla selezione degli affittuari, al mancato pagamento del canone di locazione pattuito e alla restituzione nei tempi concordati tra le parti dell’alloggio, offrendo assistenza e una serie di servizi: assistere proprietario e conduttore nella stipulazione dei contratti; costituire e gestire un fondo di garanzia per la morosità; redigere e gestire i relativi contratti di locazione; verificare l’insorgenza di eventuali morosità attivando forme di assistenza legale e opportune garanzie per i proprietari di immobili.

Fu soprattutto il sindaco Merola ad utilizzare questo strumento nel corso dei due mandati che lo videro primo cittadino di Bologna. I risultati ahinoi furono disastrosi: poche decine di alloggi all’anno. Non fu una gran bella figura.

Per discutere della situazione di Ama nei mesi di settembre e ottobre 2017 si svolsero una serie di incontri e focus tra Acer, Ama, Er.go, le associazioni dei proprietari di case e operatori del settore immobiliare. In tutti gli incontri emerse che Ama era stata un’esperienza negativa, che non aveva portato ai risultati sperati. Si parlò di inefficacia della strategia pubblicitaria adottata per diffondere la conoscenza del servizio e comunicarne le modalità di accesso. Emersero anche la sfiducia dei proprietari verso l’istituzione pubblica (che nel caso di Ama si poneva come intermediario tra locatore e locatario), ma soprattutto la presenza di un’elevata competitività del mercato immobiliare. Cominciava a vedersi una consistente domanda per l’affitto turistico che permetteva al locatore di affittare in tempi brevi, con estrema facilità .e grande redditività. Si stava già delineando un trend che andava sempre più verso il turismo a discapito delle famiglie.

Dopo di che, a partire dal 2018, gli associati iniziarono ad approfondire “l’analisi di fattibilità del percorso di scioglimento dell’Agenzia Metropolitana per l’Affitto, nella consapevolezza che tale operazione avrebbe comportato lo smantellamento progressivo del fondo di garanzia e la necessità di reinvestire le risorse residue in misure dedicate all’emergenza abitativa”.

Ci sono voluti quattro anni per dichiarare che «il cambiamento sostanziale delle condizioni del mercato della locazione induce a ritenere Ama uno strumento non più adeguato alla situazione attuale», così c’era scritto infatti nel provvedimento di “Autorizzazione allo scioglimento di Ama e conseguente svincolo delle risorse” che il consiglio comunale di Bologna ha adottato il 15 febbraio 2022.

Perciò quando sentiamo parlare di Agenzia sociale per la casa, che l’amministrazione comunale ha come obiettivo di mandato, se l’elemento che la caratterizzerà è il canone concordato diciamo: attenzione, quel percorso l’abbiamo già visto e i risultati non sono stati proprio appaganti. Certo, crederci politicamente un tantino di più di quello che hanno fatto i passati amministratori può essere utile, ma assolutamente non è sufficiente.

La cosa può stare in piedi se l’agenzia che si vuole costituire avrà una forma organizzativa di natura pubblica, con l’obiettivo di svolgere efficacemente un’azione da immobiliare sociale (sul modello francese o belga) e di coordinare diverse azioni nel territorio per facilitare l’inserimento abitativo di cittadini, esclusi dalle fasce Erp e in difficoltà nel libero mercato delle locazioni. Per avere un senso le finalità dell’Agenzia dovrebbero essere diversificate. In primo luogo, costituire, attraverso un vero e proprio inventario (censimento mai realizzato) un pacchetto di alloggi, reperiti a vari livelli, da gestire e da affittare a prezzi contenuti: messi a disposizione dal Comune (alloggi non Erp, edilizia convenzionata, alloggi in autocostruzione e in autorecupero), dall’Asp Città di Bologna, da altri enti pubblici, da Fondazioni, compagnie assicurative, istituti di credito.

Occorrerebbe verificare, dopo la cosiddetta cartolarizzazione del patrimonio pubblico (Inpdap, Inps, Inail), cosa è ancora rimasto in capo agli enti statali, cosa è occupato, cosa è sfitto. Certo gli enti previdenziali non saranno più nei prossimi anni un serbatoio di alloggi per il mercato degli affitti come sono stati un tempo, ma guardarci dentro non farebbe male. Anche le compagnie assicurative, che avevano investito negli anni parte delle proprie riserve tecniche in alloggi, hanno proceduto a significative operazioni di dismissione di questo patrimonio (è il caso dell’Ina, delle Generali, della Ras). Lo stesso discorso vale per gli istituti di credito e per i loro fondi previdenziali: c’è stata una forte tendenza ad uscire dal mercato dell’affitto. Occorre, però, che tutto questo mondo venga monitorato, cosa che non è mai stata fatta.

Poi è chiaro che per formare un “pacchetto di alloggi” credibile può dare un contributo sostanzioso la Curia (essendo la maggiore proprietaria immobiliare del territorio) e, naturalmente, anche realtà private. Ma la “mission politica” dell’Agenzia deve essere chiara. Dentro a un quadro di questo tipo, l’attività di immobiliare sociale prevede un’azione di intermediazione tra proprietari e cittadini bisognosi offrendo garanzie per l’affitto e un’eventuale integrazione economica, evitando la mediazione delle agenzie immobiliari e la richieste di caparre esorbitanti e discriminanti. Ma l’Agenzia dovrebbe agire pure come calmieratore del mercato (facendo anche emergere le illegalità dei contratti in nero). L’Agenzia dovrebbe rispondere in primo luogo alle emergenze abitative non coperte dall’Erp, reperendo alloggi per anziani, giovani coppie e per tutti coloro che devono rivolgersi al mercato dell’affitto. Ma dovrebbe anche promuovere e gestire con modalità e forme nuove insediamenti abitativi collettivi: dalle strutture alloggiative di emergenza o di accoglienza primaria agli studentati alle residenze collettive, costruendo o recuperando, luoghi multifunzionali che rispondano a domande abitative di singoli in difficoltà, di lavoratori appena arrivati nella nostra città, di studenti fuori sede, di parenti di lungodegenti negli ospedali cittadini (provenienti da altre regioni).

Un’offerta abitativa variegata dovrebbe tenere conto anche delle trasformazioni sociali della città, tra queste una delle più evidenti risultò dal Censimento del 2011: tra i nuclei famigliari le famiglie composte da una sola persona risultarono essere 91.387 (il 47,3%). L’edilizia pubblica non ha mai pensato seriamente a questa nuova composizione sociale. Sarebbe il caso di cominciare a sperimentare ristrutturazioni di edifici da suddividersi in monolocali, con impianti comuni da pagarsi a millesimi e da affittare ad adulti soli a canone calmierato. Una stanza, un bagno ed un angolo cottura, così da venire incontro alle esigenze di autonomia degli adulti che vogliono vivere da soli. Queste persone sono già penalizzata dal fatto che vivere da single è più costoso che dividere ad esempio i pasti o il riscaldamento con altri, è in sostanza la categoria che spende di più singolarmente per le spese quotidiane. Non bisogna credere che aver raggiunto i 40 anni significhi automaticamente essere un/a professionista affermata/o, ci sono molte/i 40enni costrette/i a vivere con i genitori, o in appartamenti condivisi, a causa del costo esagerato degli affitti e non avendo, di fatto, accesso alle politiche abitative comunali.

L’Agenzia sociale per la casa dovrebbe dotarsi anche di uno sportello informativo che dovrebbe servire anche per dare consulenze e notizie utili alle persone (studenti, lavoratori, migranti) che arrivano in città e non sanno a chi rivolgersi per cercare una camera o un posto letto o un alloggio in una struttura collettiva. Uno sportello che serva ad orientarsi pure nell’intricato reticolo dell’edilizia pubblica, per dare informazioni sui bandi e sulle opportunità (bando Erp, bando canone agevolato, bando fondo sociale per l’affitto, eventuale bando di autocostruzione, agevolazioni per giovani coppie, ecc.).
Ecco, forse con tutte queste caratteristiche un’Agenzia per la casa potrebbe anche funzionare, di un’altra Ama (o di qualcosa di simile) non si sente invece il bisogno.

La casa in affitto è una priorità sociale

Un’amministrazione che volesse essere conseguente ai tanti proclami di cambiamento fatti sul futuro della città, prima di tutto, dovrebbe mettere in campo politiche sulla casa vere e adeguatamente finanziate. In un’area metropolitana come quella bolognese andrebbero sviluppate diverse opportunità di abitare, a seconda dei problemi, delle esigenze e delle disponibilità economiche, con azioni conseguenti sul piano politico e amministrativo, in termini di finanziamenti e di leggi adeguate.
E’ necessario un piano straordinario per rilanciare l’edilizia popolare, in grado di creare, attraverso l’opportuno coordinamento delle risorse, le condizioni per il risanamento di interi quartieri metropolitani e per il reperimento di abitazioni compatibili con l’ambiente e caratterizzate da costi sostenibili per le famiglie. Va combattuta la rassegnazione molto diffusa a considerare impossibile l’aumento del patrimonio dell’edilizia residenziale pubblica. Certamente questo obiettivo va sostenuto da una grande battaglia a livello nazionale per imporre al governo nuovi finanziamenti per l’Erp che sostituiscano gli esauriti fondi Gescal.

La Regione Emilia-Romagna, nel corso degli anni, ha adottato misure ed interventi, nell’ambito della cosiddetta “edilizia convenzionata e/o agevolata”, per favorire la disponibilità di alloggi in affitto a canone calmierato o di vendita agevolata per particolari categorie di cittadini. A fronte di un intervento economico consistente da parte della Regione pubblicamente non esistono dati per sapere quanti alloggi sono stati realizzati, attraverso questi contributi regionali. Non si conoscono le modalità con le quali gli alloggi realizzati sono stati assegnati.

Una prima cosa che il Comune di Bologna dovrebbe rendere pubblico, per ragioni di trasparenza, è il numero di alloggi realizzati attraverso i bandi regionali di cui abbiamo parlato in altra parte dell’inchiesta.

A chi si chiede come dovrebbe diventare Bologna, quali dovrebbero essere gli interventi edilizi nei prossimi anni, si potrebbe rispondere che andrebbe privilegiata l’edilizia sociale (alloggi per l’affitto, strutture di residenza collettiva per lavoratori e studenti, alberghi popolari), col criterio che prima di costruire qualcosa di nuovo va recuperato il patrimonio abitativo pubblico inutilizzato e da ristrutturare (le diverse centinaia di alloggi che rimbalzano di anno in anno). Vanno recuperare strutture in abbandono, edifici pubblici e privati attualmente non utilizzati, attraverso credito pubblico (accesso bandi regionali, credito della finanza etica ed altre formule alternative ai crediti privati). Un Comune dovrebbe aprire un contenzioso-trattativa con i Ministeri centrali di competenza per potere utilizzare parte del patrimonio non abitativo in dismissione degli enti previdenziali e del Demanio, per ampliare la sua offerta alloggiativa, per sperimentare forme di residenzialità momentanea per studenti e lavoratori fuori sede, per lavoratori migranti, per cittadini in mancanza temporanea di alloggio. La partita delle aree militari dismesse andrebbe gestita per sostenere servizi di pubblica utilità, servizi scolastici, spazi di aggregazione sociale e culturale, superfici di verde attrezzato e non per non per progetti speculativi. Non c’è più bisogno di edilizia “direzionale”, di centri commerciali e di mega-aree shopping. Stop al consumo di territorio.

Altro tema importante è come costruire: ridurre lo spreco energetico delle abitazioni, sviluppare la bioedilizia in termini di uso di materiali, produzioni di energia da fonti rinnovabili (fotovoltaico, ecc.). Occorrebbe, inoltre, promuovere e favorire la realizzazione di progetti di autorecupero e di autocostruzione attraverso la costituzione di soggetti collettivi, con la possibilità di accedere a finanziamenti agevolati e la disponibilità dell’ente locale di porsi come garante. Vanno recuperare strutture in abbandono, edifici pubblici e privati attualmente non utilizzati, attraverso credito pubblico (accesso bandi regionali, credito della finanza etica ed altre formule alternative ai crediti privati).

Chi è stato al governo della città di Bologna negli ultimi trent’anni si è limitato a ragionare sul fatto che il 70% della popolazione bolognese è rappresentato da proprietari di casa (tanti dei quali indebitati verso le banche per più di un terzo della loro vita) e ha costruito, in tal modo, un muro di indifferenza nei confronti del restante 30% che non la possiede.

Oggi, abitare in affitto, piuttosto che una libera scelta, è visto come una costrizione per chi è nell’impossibilità di comprarsi una casa. Il modo sbagliato di guardare all’affitto, nel tempo, ha portato a considerare questa modalità abitativa come una “scelta di minoranza”, pertanto si è sviluppata una situazione di canoni quasi mai corrispondenti alla qualità dell’appartamento; in più, sono diventate situazioni costanti (non contrastate) contratti irregolari, rapporti di locazione in nero, clausole contrattuali penalizzanti.

In un mercato immobiliare stretto tra povertà e speculazione, gli interventi pubblici in tema di affitto sociale sono stati scarsi e disorganici. Non si è voluto riconoscere che vivere in affitto dovrebbe essere riconosciuto come un diritto, per chi si sposta per studio o per lavoro, per chi esce dalla casa familiare e vuole vivere da solo o con amici, per chi mette su famiglia, per chi vuole abitare in una particolare zona della città, per chi non ha i soldi per comprarsi una casa, o anche, semplicemente, non vuole farlo.

Dalla seconda metà degli anni novanta, la fascia degli esclusi e dei dimenticati dalle politiche di welfare si è fatta sempre più ampia: immigrati nuclei familiari monoreddito, giovani coppie, anziani rimasti soli, giovani senza possibilità di certificazione del reddito, precari, lavoratori e studenti provenienti da altre regioni. Tutti questi soggetti, non trovando adeguate politiche pubbliche, sono stati spesso costretti a situazioni alloggiative vergognose che hanno alimentato la rendita speculativa.
Compiere la scelta delle residenze collettive, degli studentati, anche con strutture di piccole dimensioni, potrebbe essere un modo intelligente per dare risposte pubbliche a nuove domande (differenziate) di alloggio. E sarebbe anche un contributo per combattere gli “affitti in nero”, modificare una situazione che, da più di quarant’anni ha completamente drogato il mercato dell’affitto privato. Chi viene a Bologna temporaneamente per lavorare o per studiare dovrebbe avere la possibilità di trovare un alloggio senza dovere sottostare allo strapotere della rendita parassitaria.

Qualcuno poterebbe accusarci di voler scrivere un libro dei sogni, ma crediamo non sia così. Al termine delle due inchieste fatte sul campo qua a Bologna, abbiamo avuto la conferma che l’urbanistica, anche se accompagnata dall’aggettivo “sociale”, non è mai stata attuata per ridisegnare una città che parta dalle esigenze degli strati più deboli della popolazione, dove chi non ha i soldi per comprarsi una casa abbia la possibilità di trovarla in affitto senza passare sotto le grinfie degli strozzini. Da decenni a questa parte si è continuato a intervenire, con tutti i mezzi necessari, per non dare risposte a un bisogno abitativo crescente. E così chi avrebbe più necessità di alloggi sociali continua a rimanere in situazioni di disagio, chi ha già i mezzi per accedere a opportunità abitative di prestigio continua a essere favorito.